Verpachtung landwirtschaftlicher Flächen: Wissenswertes von Ihrem spezialisierten Makler
Verpachtung und Vermietung sind nicht grundlos zwei verschiedene Begriffe - zwar bestehen Überschneidungen, vor allem auf die Unterschiede kommt es aber an. Damit Sie sich Ihrer Rechte, Pflichten sowie dem gesetzlichen Rahmen frühzeitig bewusst sind, möchten wir Ihnen nachfolgend alles Wissenswerte rund um die Verpachtung zusammenfassen.
Was eine Verpachtung ist - und in welchen Formen sie sich unterscheidet
Bei der Verpachtung ist, anders als bei der Vermietung, die "Fruchtziehung" erlaubt. Weiterhin haben Landwirte normalerweise das Recht, die gepachtete Fläche entsprechend zu verändern, um den eigenen Ernteertrag zu maximieren. Verpächter müssen diesem Vorgang aber zustimmen.
Es gibt eine Reihe von Pachtverträgen, beispielsweise solche für Unternehmen, Gärten und Gastronomie. Am häufigsten entfallen Pachtverträge aber auf landwirtschaftliche Flächen. Abgeschlossen werden sie über mehrere Jahre, der Landwirt darf auf der Fläche Ackerbau betreiben, pflanzliche und tierische Erzeugnisse gewinnen oder sich beispielsweise dem Obst- und Weinbau widmen. Bei einem verpachteten Wald wird dem Pächter das Recht zur Jagd und/oder Fischerei eingeräumt.
Wie unterscheidet sich die Verpachtung von der Vermietung?
Wird etwas vermietet, entsteht eine Gebrauchsüberlassung. Die Immobilie darf also gegen eine monatliche Gebühr bewohnt oder als stationäres Ladengeschäft genutzt werden, je nach Mietvertrag. Bei der Verpachtung werden hingegen weitere Rechte eingeräumt: Der Pächter darf, wie eingangs dargestellt, die "Früchte" aus dieser Fläche ziehen - ob er nun in einem Wald jagen geht und das Fleisch in einem Restaurant verarbeitet oder ein großes Kartoffelfeld anbaut und die geernteten Kartoffeln eigenständig verkauft. Für Landwirte kommt daher aus offensichtlichem Grund nur ein Pachtvertrag in Frage, da sie ihre wirtschaftliche Grundlage aus den Erträgen des Landes ziehen.
Bestimmung des Pachtzinses
Wer verpachtet, der erhält keine Miete, sondern einen Pachtzins. Beide Parteien sind in der Bestimmung der Höhe frei, Obergrenzen existieren dahingehend keine. Wenn Sie eine Verpachtung in Erwägung ziehen, können Sie wahlweise einen fixen monatlichen Betrag festlegen oder die Höhe an die vom Pächter generierten Umsätze koppeln. Beide Möglichkeiten haben je nach wirtschaftlicher Situation des Pächters Vor- und Nachteile. Eine feste oder gesetzlich vorgeschriebene Berechnungsmethode für den Pachtzins gibt es nicht - stattdessen herrscht Vertragsfreiheit.
Die Erstellung eines Pachtvertrages: Was muss enthalten sein?
- exakte Definition zur verpachteten Fläche, Nutzungsart, Erträge und temporär überlassenem Inventar
- Dauer der Verpachtung
- Pachtzins (Höhe und Fälligkeitsdatum)
- Regelungen bezüglich der Kündigung und Kündigungsfristen
- Rechte und Pflichten des Pächters
- Regelungen zur Unterverpachtung
- Sonderkündigung bei evtl. Verkauf der Pachtfläche
- Vereinbarungen zu Windkraftanlagen und PV-Anlagen
Pflichten von Pächter und Verpächter
Pächter: Sie stehen in der Pflicht, die Fläche ordnungsgemäß und entsprechend dem geschlossenen Vertrag zu bewirtschaften. Des Weiteren müssen sie sich an die Vorgaben aus dem Pachtvertrag halten. Am Ende der Laufzeit sind Pächter außerdem dazu verpflichtet, die gepachtete Fläche sowie das zugehörige Inventar unbeschädigt zurückzugeben.
Verpächter: Sie müssen die Fläche zur Nutzung und zum Gebrauch überlassen, außerdem sind Sie für die Instandhaltung (zum Beispiel für Gebäude, Drainagen usw.) verantwortlich. Welche Kosten Verpächter tragen müssen, hängt von der vertraglichen Gestaltung des Pachtvertrags ab.