Was ist meine Agrarimmobilie wert?
Die Bewertung von Agrarimmobilien ist mitunter sehr kompliziert, denn viele der gängigen Bewertungsmaßstäbe für Wohnimmobilien greifen hier nicht. Dass insbesondere Agrarflächen häufig unter Wert verkauft werden, obwohl die Nachfrage sehr hoch ist, verdeutlicht die Wichtigkeit einer professionellen Werteinschätzung.
Wichtige Wertfaktoren im Überblick
Bei der Wertermittlung von landwirtschaftlichen Betrieben und Flächen, Eigenjagden, Bauern- und Resthöfen spielen viele verschiedene Faktoren eine Rolle:
- Wie groß sind die Flächen und wie sind sie beschaffen?
- Sind die Flächen verpachtet? Und wenn ja mit welcher Laufzeit und welchem Pachtentgelt? Gibt es Sonderregelungen im Falle des Verkaufes?
- Findet aktuell eine Bewirtschaftung statt? Falls ja, intensiv, extensiv, eventuell ökologisch?
- Stehen die Hofgebäude leer, sind sie nutzbar beziehungsweise seit wann werden sie nicht mehr genutzt?
- Wie sieht ein potenzieller Käufer die Immobilie und welche Nutzungsmöglichkeiten kommen in Betracht?
- Wie ist es um die Erschließung und Verkehrsanbindung der Agrarimmobilie bestellt?
Mit meinem geschulten Blick als gelernter Landwirtschaftsmeister und Sachverständiger für Agrarimmobilien sehe ich mir Ihre Immobilie im Detail an. Außerdem ziehe ich aktuelle Daten der örtlichen Gutachterausschüsse zu den Bodenrichtwerten hinzu, um bei meiner Bewertung zu einem realistischen Ergebnis zu kommen. Diese Daten können jedoch allenfalls als Orientierungshilfe dienen, denn der tatsächliche Flächenwert errechnet sich zu einem großen Anteil aus individuellen Merkmalen. Eine sorgfältige Standortanalyse ist daher immer Teil meiner Immobilienbewertung.
So wichtig ist die professionelle Werteinschätzung
Viele Eigentümer, die ihre Agrarimmobilie in Eigenregie verkaufen, gehen sehr lapidar mit dem Thema Angebotspreis um - schließlich kann dieser bei Bedarf ja nach oben oder unten angepasst werden. Das ist jedoch ein Fehlschluss, denn eine Preisforderung, die zu hoch oder niedrig ist, wirkt sich immer negativ auf die Effizienz des Vermarktungsprozesses aus.
Typischer Fehler Nr. 1: zu hohe Preisforderung
Bieten Sie Ihren landwirtschaftlichen Betrieb oder Ihr Ackerland für einen Preis an, der nicht gerechtfertigt ist, gerät die Vermarktung direkt ins Stocken. Denn: Die meisten Interessenten sind schon länger auf der Suche und können realistische von überteuerten Angeboten unterscheiden. In der Folge gehen keine oder nur sehr wenige Anfragen ein und Sie müssen Ihre Immobilie letztlich für einen niedrigeren Preis erneut anbieten. Dabei verlieren Sie Zeit und mitunter auch viel Geld.
Typischer Fehler Nr. 2: zu niedrige Preisforderung
Eigentümer schätzen den Wert ihrer Agrarimmobilie häufig viel zu niedrig ein. Darüber freuen sich die Interessenten und die Immobilie wechselt vermutlich sehr schnell den Besitzer - Sie als Verkäufer nehmen dabei jedoch einen hohen finanziellen Verlust in Kauf.
Der bestmögliche Weg: die professionelle Wertermittlung
Als Sachverständiger für Agrarimmobilien bewerte ich landwirtschaftliche Betriebe und Flächen, Eigenjagden, Wälder, Bauern- und Resthöfe in und rund um Geestland - kompetent, zuverlässig und mit dem Blick fürs Wesentliche. Kontaktieren Sie mich und vereinbaren Sie einen Termin!
Häufige Fragen zur Wertermittlung
Wie bewertet ein Makler meine Agrarimmobilie beziehungsweise meine landwirtschaftlichen Flächen?
Bei der Bewertung einer Agrarimmobilie muss zunächst unterschieden werden, um welches Objekt es sich handelt. Handelt es sich um ein reines Flächenangebot mit Grünland und Ackerflächen? Sind Wald-, Öd- oder Unlandflächen dabei? Bei Angeboten, die Gebäude beinhalten, unterscheidet der Makler zwischen existenzfähigen Betrieben, die der landwirtschaftlichen Produktion dienen oder sogenannten Resthöfen, die sich auch für private Wohnzwecke eignen.
Worauf kommt es bei der Bewertung von Flächen an?
Bei der Bewertung von Flächen kommt es neben dem Zuschnitt und der Größe auch sehr wesentlich auf die Lage an. Für die moderne Landwirtschaft werden heutzutage große Maschinen eingesetzt. Diese müssen die zu bewertenden Flächen gut erreichen können. Daneben sind Beeinträchtigungen, die sich aus möglichen Baulasten, Wegerechten oder den Maßgaben des Natur- und Umweltschutzes ergeben, zu berücksichtigen. Ein Blick in das Regionale Raumordnungsprogramm (RROP) verschafft Ihnen ein Überblick. Darüberhinaus spielt natürlich die Nachfrage in der Region eine große Rolle. Gibt es genug landwirtschaftliche Betriebe in der Nähe, die bereit und in der Lage sind, Flächenkäufe durchzuführen? Oder gibt es vielleicht größere Strukturmaßnahmen (zum Beispiel Autobahnbau, Kompensation, Neue Energien usw.), die einen Flächenbedarf haben? Liegen die Flächen vielleicht sogar in einem Flurbereinigungsgebiet oder ist dort derartiges geplant? Eine seriöse und fundierte Bewertung landwirtschaftlicher Flächen sollte von einem Experten mit entsprechender Marktkenntnis und vor Ort durchgeführt werden. Hierbei wird in den meisten Fällen das Vergleichswertverfahren angewandt. Aufgrund der anhaltenden Nachfrage nach landwirtschaftlichen Flächen sollten diese immer im Bieterverfahren angeboten werden.
Was gilt es bei der Bewertung von landwirtschaftlichen Gebäuden und Resthöfen zu beachten?
Bei existenzfähigen Einheiten kommt neben dem Sachwertverfahren auch das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Dabei sind sowohl die Ausstattung als auch der Modernisierungsgrad der Gebäude ausschlaggebend. Folgende Aspekte spielen in die Wertermittlung landwirtschaftlicher Gebäude ein: Kann der Hof von einem Erwerber wirtschaftlich betrieben werden? Sind alle wesentlichen Gebäude und Betriebseinrichtungen genehmigt? Müssen bei einem Betreiberwechsel größere Modernisierungen vorgenommen werden? Wieviel Eigentums- und Pachtflächen stehen dem Betrieb zur Verfügung? Auch in diesem Fall ergibt nur eine vor Ort durchgeführte und fundierte Bestandsaufnahme sowie Bewertung einen realistischen Marktwert.
Worauf ist bei der Bewertung von Resthöfen zu achten?
Bei sogenannten Resthöfen oder ehemaligen landwirtschaftlichen Betrieben, die nicht mehr der Landwirtschaft dienen, findet zunächst das Sachwertverfahren Anwendung. Auch bei Resthöfen beeinflussen der Modernisierungsgrad, der Zustand der baulichen Substanz sowie die Lage der Immobilie den Marktwert. Oft liegen diese Resthöfe jedoch im Außenbereich, sodass eine private Nutzung strengen Maßstäben des Baurechts unterliegt. In solchen Fällen sollten klärende Gespräche mit den zuständigen Genehmigungsbehörden geführt werden.
Warum ist eine Wertermittlung vor Ort so wichtig?
Die Bewertung von landwirtschaftlichen Vermögen lässt sich nicht “vom grünen Tisch” aus oder gar online durchführen. Da die Online-Bewertung zwangsläufig viele wichtige Faktoren außer Acht lässt, sollte bei ernsthaften Verkaufsabsichten immer eine professionelle Wertermittlung vor Ort erfolgen. Der Experte nimmt die Immobilie genau in den Blick und lässt alle relevanten Aspekte in seine Einschätzung mit einfließen. Das Ergebnis ist ein faktenbasierter und marktgerechter Angebotspreis, der sich auf dem regionalen Markt auch tatsächlich erzielen lässt.
Welche Informationen zu meiner Agrarimmobilie muss ich für die Wertermittlung bereithalten?
Je mehr Informationen Sie dem Gutachter zur Verfügung stellen, desto zuverlässiger ist die Wertermittlung. Sollten wichtige Dokumente wie etwa ein Grundbuchauszug oder eine Flurkarte fehlen, können diese jedoch auch noch nachträglich besorgt werden. Hilfreich sind Informationen zur exakten Größe und bei Gebäuden zum Baujahr sowie zu erfolgten Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen. Haben Sie für Ihre landwirtschaftlichen Flächen in der Vergangenheit bereits ein Bodengutachten erstellen lassen, halten Sie die vorhandenen Unterlagen ebenfalls bereit. Möchten Sie einen kompletten Agrarbetrieb inklusive aller Fahrzeuge und Maschinen verkaufen, erstellen Sie am besten eine vollständige Inventarliste und tragen alle wichtigen Dokumente vor der Begutachtung zusammen.
Angebotspreis vs. Verkaufspreis: Wo liegt der Unterschied?
Wenn Sie Ihre Agrarimmobilie zum Kauf anbieten, versehen Sie das Angebot mit einem Preis – und zwar mit dem Angebotspreis. Dieser Angebotspreis kann sich im Zuge von Preisverhandlungen jedoch noch in die eine oder andere Richtung bewegen. Der Preis, zu dem die Agrarimmobilie am Ende tatsächlich den Besitzer wechselt, ist der Verkaufspreis. Auf den Käufer der Immobilie kommen noch weitere Kosten zu, denn zusätzlich zum Verkaufspreis muss er für die Kaufnebenkosten aufkommen – also beispielsweise für die Notar- und Grundbuchkosten sowie für die Grunderwerbsteuer.